Rok 2018 zkomplikuje (nejen) prodej garážového stání

Ačkoli takzvanému novému občanskému zákoníku jsou vytýkány různé nedostatky, žádné hlasy, které by požadovaly zakotvení předkupního práva pro spoluvlastníky téže nemovité věci, slyšet nebylo a není. Skutečnost, že se právě tato novinka dostala do poměrně úzkého okruhu změn zákoníku s účinností od 1. 1. 2018, tak překvapila nejen laickou, ale i odbornou veřejnost. Prakticky se nenajde nikdo, kdo by tuto změnu přivítal. O co tedy jde?

Jeden krátký paragraf

Nové ustanovení o předkupním právu je schované v § 1124 občanského zákoníku a vypadá na první pohled nevinně. Říká pouze, že nevlastní-li osoba nemovitost celou, ale pouze určitý spoluvlastnický podíl na ní, nemůže tento svůj podíl bez dalšího převést na třetí osobou, ale musí jej nejdříve nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Totéž platí i v případě darování – v takové situaci mají spoluvlastníci právo podíl odkoupit za cenu obvyklou. Výjimkou je pouze převod osobě blízké, který omezení předkupním právem nepodléhá.

V případě, že spoluvlastník své předkupní právo uplatní, musí mu osoba, která chce svůj podíl prodat nebo darovat, podíl prodat. Pouze pokud žádný ze spoluvlastníků zájem nemá, nic nebrání potenciálnímu prodávajícímu v prodeji té osobě, kterou si za kupujícího sám vybral.

Ačkoli výše popsaný mechanismus předkupního práva může v některých případech dávat smysl, v jiných jde o zcela zjevně nedůvodnou komplikaci, která neprospívá nikomu. V případě rodinného domu či pozemku o více spoluvlastnících lze uvažovat o tom, že umožnit nabýt nemovitost do vlastnictví výlučného nebo alespoň zmenšit počet spoluvlastníků je legitimním cílem, když například zcela nový spoluvlastník může negativně zasáhnout do dosavadního způsobu užívání společné nemovitosti. Jak je to však se zmiňovanými garážovými stáními?

Garážová stání jako spoluvlastnické podíly

Garážové stání v bytovém domě bývá nejčastěji dvojího druhu. První, méně častou variantou jsou jednotlivá stání oddělená čtyřmi stěnami, kde tedy platí pravidlo – jedno stání, jedna místnost. Takovýmto garážovým stáním předkupní právo žádné potíže nepůsobí, neboť ono stání je v katastru nemovitostí vymezeno jako samostatná jednotka.

Co do místa úspornější, a tedy mnohem častější variantou, je garáž společná pro všechny vlastníky stání, kdy jednotlivá parkovací místa jsou oddělená pouze čárami namalovanými na zemi. Potíž tkví v tom, že celá garáž představuje v takovém případě jedinou jednotku, a tedy jedinou nemovitost. Vlastníci jednotlivých stání tak ve skutečnosti nevlastní přímo stání, ale pouze spoluvlastnický podíl na celé garáži jako takové. To, že každý ze spoluvlastníků užívá pouze svoje stání, je výsledkem dohody spoluvlastníků, která může mít písemnou i ústní formu.

Komplikace nastává v případě, kdy chce některý z vlastníků své garážové stání prodat, ať již spolu s bytem, což bude nejčastější možností, nebo samostatně. Jelikož je vlastník bytu pouze spoluvlastníkem jednotky s garážovými stáními, vztahuje se na případný prodej spoluvlastnického podílu na této jednotce od 1. 1. 2018 zákonné předkupní právo ukryté v § 1124 občanského zákoníku.

Správný postup prodávajícího a co se stane, když jej nedodrží

Otázka správného postupu prodávajícího není jednoduchá a její vyčerpávající výklad by přesáhl rozsah tohoto blogového příspěvku. Komplikace je u garážového stání způsobena především tím, že prodávající bude chtít nejčastěji prodat garáž společně s bytem, přičemž předkupní právo dopadá pouze na spoluvlastnický podíl na garáži. Prodávající je povinen nabídnout podíl na garáži ke koupi ostatním spoluvlastníkům za cenu stejnou, jakou si dohodl se svým kupujícím. Je nicméně přirozené, že hodnota podílu na garáži je spjata s hodnotou celého bytu prodávaného včetně garážového stání. Není proto zcela zřejmé, jakým způsobem by měl prodávající správně nabídnout svůj podíl na garáži k odkupu ostatním spoluvlastníkům, aby toto nabízel za stejných podmínek, za kterých má v úmyslu prodat garážové stání společně s bytem.

Lze předpokládat, že pro naprostou většinu prodávajících bude správné „vypořádání“ předkupního práva představovat takovou komplikaci, kterou se v zájmu realizace prodeje rozhodnou raději vědomě ignorovat. A to i z toho důvodu, že cena bytu bez garážového stání může být podstatně nižší. Jiní potom garážové stání prodají bez toho, aby o existenci povinností vyplývajících z předkupního práva vůbec věděli. Jaké tedy budou následky?

Na prodávajícího a kupujícího dopadne porušení předkupního práva odlišně. Pokud jde o kupujícího, budou se opomenutí spoluvlastníci moci domáhat, aby jim kupující garážové stání prodal, a to za stejnou cenu, za jakou jej koupil. Určení této ceny za situace, kdy ve smlouvě bude uvedena pouze celková cena za byt s parkovacím stáním, však může být komplikované.

Co se týče prodávajícího, následky pro něj již tak jasné nejsou. Nelze vyloučit nárok opomenutých spoluvlastníků na náhradu škody, stejně tak jako v určitých případech může přicházet v úvahu nárok na náhradu škody ze strany kupujícího, případně i nárok na odstoupení od smlouvy.

Řešení existuje, ale jen pro některé

Výše jsme ukázali, že předkupní právo znamená pro vlastníky garážových stání komplikaci a právní nejistotu. Řešení tohoto problému bude možné tam, kde se umí všichni spoluvlastníci předem domluvit.

Zákon totiž umožňuje, aby se spoluvlastníci svého předkupního práva předem výslovně vzdali. Aby takové vzdání se předkupního práva vyřešilo problém jednou provždy, a to i pro budoucí vlastníky, musí se vzdání předkupního práva zapsat do katastru nemovitostí. K tomu, aby byl tento postup účinný a vlastníci garážových stání mohli svá stání bez rizik převádět, je však potřeba, aby se předkupního práva vzdali všichni spoluvlastníci příslušné jednotky – garáže. Nedojde-li ke vzdání se u všech, vždy tomu ze spoluvlastníků, který se svého práva nevzdal, bude potřeba spoluvlastnický podíl ke koupi nabízet. Prakticky tak lze doporučit sepsání jednoho dokumentu, v němž se svého předkupního práva vzdají všichni spoluvlastníci, načež bude vzdání se předkupního práva všech spoluvlastníků zapsáno do katastru nemovitostí. Tímto zápisem výše popsané komplikace do budoucna jednou provždy zaniknou.

Pokud nebudou všichni spoluvlastníci ochotní se svého předkupního práva vzdát, zákon bohužel zatím žádné řešení nenabízí. Nezbude tak než dodržet předkupní právo a nabízet garážová stání spoluvlastníkům k odkoupení, nebo nést nejistotu spojenou s porušením předkupního práva.