Realitní kanceláře, jak na platnou zprostředkovatelskou smlouvu v roce 2020?

Dosavadní volnost končí

Ačkoli právní úprava zprostředkovatelské smlouvy je v občanském zákoníku obsažena již nyní, nejedná se přímo o úpravu realitního zprostředkování. Zákon v devíti paragrafech pouze obecně vymezuje právní rámec zprostředkovatelské smlouvy, tedy v podstatě definuje práva a povinnosti smluvních stran. Od zákonné úpravy se přitom lze odchýlit.

Nově schválený zákon o realitním zprostředkování naproti tomu stanoví zcela specifická pravidla týkající se nejen samotné činnosti realitních kanceláří, ale také povinné obsahové náležitosti pro smlouvy o realitním zprostředkování. Ve vymezených případech bude absence některé z náležitostí znamenat neplatnost uzavřené zprostředkovatelské smlouvy, což může mít zejména pro makléře zásadní důsledky. Různorodost obsahu zprostředkovatelských smluv užívaných napříč trhem je tak zřejmě u konce.

Jakých smluv se nová pravidla týkají?

Zákon se týká smluv o realitním zprostředkování, tedy smluv, ve kterých se realitní zprostředkovatel (kancelář) zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření smlouvy týkající se vlastnictví či užívání nemovitosti. Jedná se tak zejména o zprostředkování uzavření smlouvy kupní, darovací, nájemní či smlouvy o smlouvě budoucí vedoucí k uzavření uvedených smluv.

Nová pravidla se tak nevztáhnou na smlouvy, jejichž předmětem není přímo zprostředkování uzavření výše uvedených smluv. Vzhledem k tomu, že dle zákona o realitním zprostředkováním má realitní zprostředkování vždy zahrnovat vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem, je otázkou, zda se právní úprava vztáhne i na tzv. rezervační dohody s potenciálním kupujícím, kdy předmětem smlouvy s ním není vyhledání prodávajícího – ten je zpravidla již k okamžiku uzavření rezervační dohody jasný, stejně tak jako samotná nemovitost, o kterou jde. Vše však bude záviset od správné formulace smluvního textu.

Co je tedy potřeba ve smlouvách upravit?

Bez nadsázky lze konstatovat, že úprava pravidel pro obsah zprostředkovatelské smlouvy tvoří většinu zákona o realitním zprostředkování. Vzhledem k rozsahu těchto pravidel bude zřejmě každý realitní makléř muset své smluvní vzory a praxi týkající se uzavíraní zprostředkovatelských smluv přizpůsobit nové právní úpravě.

K těm nejpodstatnějším změnám týkajícím se smluv mezi zájemcem a realitní kanceláří patří:

• nejpozději v den uzavření smlouvy musí realitní kancelář poskytnout zájemci výpis z katastru nemovitostí ne starší než 3 pracovní dny, jinak má zájemce možnost od smlouvy do 14 dnů odstoupit,
• realitní kancelář má povinnost upozornit zájemce na konkrétní závady a omezení týkající se nemovitosti, o kterých kancelář věděla či vzhledem ke své odbornosti vědět měla, včetně závad vyplývajících z veřejných seznamů (zejména katastru nemovitostí). V případě nesplnění této povinnosti může zájemce od uzavřené smlouvy bez časového omezení odstoupit, realitní kancelář navíc také odpovídá za škodu, kterou zájemci neupozorněním na závady a omezení způsobí,
• realitní kancelář rovněž musí zájemce informovat nejpozději při uzavření smlouvy o výši provize případně dojednané s druhou stranou budoucí transakce, jinak může zájemce od smlouvy odstoupit, a to bez časového omezení,
• zájemce nemůže mít ve smlouvě uvedenou povinnost uzavřít smlouvu, ke které zprostředkování směřuje, což také znamená nemožnost stanovit zájemci smluvní pokutu za neuzavření takové smlouvy (výjimkou jsou smlouvy se zájemci – podnikateli, kde toto omezení zákon nezná),
• je nadále možné, aby kanceláři vzniklo právo na provizi před samotným uzavřením smlouvy, k níž zprostředkování směřuje, zákon však pro takové ujednání stanoví další pravidla a omezení,
• záloha na provizi nesmí v případě zájemce, který je spotřebitelem, činit víc než 2/3 provize.

Nejedná se tedy pouze o kosmetické změny, ale o úpravu s reálnými dopady na smluvní vztah mezi realitní kanceláří a jejím klientem. Jelikož častým důsledkem nedodržení nově stanovených pravidel je možnost odstoupení od smlouvy na straně zájemce, je vhodné zmínit, že odstoupením od smlouvy se smlouva ruší.  Jak je to s úschovou peněžních prostředků zájemce?

Úschovu peněžních prostředků by měl dle přijatého zákonu provádět primárně advokát, notář či banka, je však možná i úschova přímo realitní kanceláří. K tomu však musí existovat písemná žádost zájemce o úschovu na samostatné listině (mimo samotnou smlouvu). Kromě toho pak zákon stanoví i další pravidla, která musí realitní kanceláře ve vztahu k úschovám dodržet. Mezi ty nejdůležitější patří povinnost vést peněžní prostředky každého klienta na samostatném bankovním účtu.

Jaké hrozí realitní kanceláři pokuty?

Za porušení pravidel týkajících se úschov hrozí pokuta až 100.000 Kč. Nezřídí-li si kancelář povinné pojištění, může pokuta činit až 1 milion Kč. Z našeho pohledu je však závažnějším důsledkem opomenutí nové právní úpravy to, že smlouvy uzavřené mezi realitní kanceláří a klientem mohou být neplatné či nevymahatelné.

S potřebnými dokumenty Vám rádi pomůžeme!

Jste realitním zprostředkovatelem a chcete mít dokumenty v souladu s právní úpravou účinnou již od 1. 1. 2020? Rádi Vám připravíme vzory veškerých potřebných smluv či upravíme Vaše smlouvy stávající. Působíte-li v Brně či okolí, můžeme Vám rovněž zajistit bezproblémový průběh advokátních úschov.