Nejčastější chyby při koupi nemovitosti aneb na co si dát pozor – díl III.

V třetím díle seriálu o problémech při koupi nemovitostí se podíváme na prohlídku dokončené nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy a na problematiku odstraňování zjištěných vad. Nakonec si řekneme, jak se připravit na samotné uzavření kupní smlouvy.

Vady nemovitosti jsou strašákem každého, kdo kupuje novostavbu. Je na každém konkrétním developerovi, zda chce pouze co nejrychleji vydělat, nebo jej zajímá také kvalita prodávané nemovitosti. Ať již je postoj developera jakýkoli, realitou je, že jen málokdy se podaří stavbu „napoprvé“ dokončit bez vad. Existence menších či větších nedostatků je pravidlem, se kterým je potřeba se smířit. Je však důležité, aby smluvní strany na tuto pravděpodobnou situaci pamatovaly ve smlouvách, a tím zajistily, že vady budou včas a řádně odstraněny. Jakou úpravou smlouvy o smlouvě budoucí toho dosáhnou?

Předprohlídka a vady bránící řádnému užívání nemovitosti

Vady nemovitosti můžeme rozdělit do dvou skupin, a to na vady bránící řádnému užívání nemovitosti a na vady takovému užívání nebránící. Ideální je, pokud kupující uzavírá kupní smlouvu v době, kdy nemovitost nemá žádné vady. S tím však často developer nebude souhlasit, a je tak potřeba zajistit, aby kupující alespoň kupoval věc bez takových vad, které brání jejímu řádnému užívání.  Zde je klíčová tzv. předprohlídka, tedy prohlídka nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí by měla být zakotvena povinnost prodávajícího pozvat kupujícího před uzavřením kupní smlouvy na předprohlídku, v jejímž rámci má kupující možnost podrobně se seznámit se stavem nemovitosti. O prohlídce strany sepíšou protokol, do kterého uvedou všechny zjištěné vady. Smlouva by pak měla obsahovat konkrétní lhůtu pro odstranění zjištěných vad a zejména podmínku, dle které kupující není povinen s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu do doby, než tento odstraní veškeré vady bránící řádnému užívání nemovitosti. Jinak se kupujícímu může stát, že bude muset uzavřít kupní smlouvu (a tedy i doplatit případné nesplacené části kupní ceny) i přesto, že nemovitost trpí zásadními vadami. Kupující navíc po uzavření smlouvy nemá jistotu, že k jejich odstranění skutečně dojde a kdy se tak stane. Dokud však kupní smlouva není uzavřena a prodávající neobdržel celou kupní cenu, je jeho motivace k odstranění vad mnohem větší.

Jak bylo řečeno výše, pro odstranění vad by měly být již přímo ve smlouvě o smlouvě budoucí sjednány jasné a pevně dané lhůty. Developeři mají ve smlouvách často pouze vágní závazky k odstranění vad, např. povinnost odstranit vady „v přiměřené“ či „vhodné“ lhůtě. Je nasnadě, že výklad takovýchto pojmů je nejasný a spory v tomto ohledu jsou téměř jistotou. Pro případ, že prodávající dohodnutou lhůtu nedodrží, měl by mít kupující právo od smlouvy odstoupit, nebo nechat vady odstranit třetí osobou na náklady prodávajícího.

K prohlídkám si přizvěte odborníka na nemovitosti

K prohlídkám nemovitosti by si kupující měl vždy přizvat i technického inspektora. Jedná se o experta v oblasti nemovitostí, který je schopen odhalit i takové vady, které jsou pro běžného člověka neviditelné. Odhalit tzv. zjevné vady je pro kupujícího důležité, neboť oznámí-li kupující takovou vadu až delší dobu po prohlídce, ačkoli ji mohl při dostatečné péči zjistit a oznámit již během prohlídky či bez zbytečného odkladu po ní, nebudou mu v případě soudního sporu z této vady přiznána žádná práva. V praxi to znamená, že tyto vady bude muset kupující odstranit ve vlastní režii.  

Příprava na uzavření kupní smlouvy

Po odstranění alespoň těch nejzávažnějších vad nemovitosti následuje samotné uzavření kupní smlouvy. K tomu kupujícího prodávající nejčastěji písemně nebo telefonicky vyzve. V dostatečném předstihu před samotným podpisem by si měl kupující nechat od prodávajícího poslat finální verzi kupní smlouvy, tedy text, který již bez dalších úprav bude skutečně podepsán. Proti původnímu znění, které bývá přílohou smlouvy o smlouvě budoucí, by se finální text měl lišit pouze v tom, že již obsahuje doplněné údaje, které v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebyly známé. Kontrolou finálního znění kupní smlouvy je nejvhodnější pověřit právního odborníka, tedy advokáta.

Bezprostředně před podpisem smlouvy je vhodné pořídit u katastrálního úřadu aktuální list vlastnictví a ověřit tak právní stav nemovitosti – tedy zejména, zda na nemovitosti nevázne žádné smlouvou nepředpokládané zatížení. U samotného podpisu pak zbývá pouze ověřit, zda vytištěný text neobsahuje žádné nepřípustné změny či úpravy.

Závěrem

Koupě nemovitosti je po právní i faktické stránce komplexní a často také dlouhodobý proces. Ačkoli se o veškerý právní servis postará developer a kupující tedy může zvolit cestu nejmenšího odporu a podepsat vše, co mu developer předloží, takovýto přístup se může v pozdější fázi vymstít. Neustálé prodlužování výstavby či nekonečné odstraňování vad již znepříjemnilo život mnoha zájemcům o koupi nemovitosti. Jestliže se kupující nechce podpisem smlouvy o smlouvě budoucí vydat na milost či nemilost prodávajícího, vyplatí se investovat do právní kontroly smluv a alespoň trochu srovnat postavení obou budoucích smluvních stran. Cena takové služby je zejména ve srovnání se stále rostoucími cenami nemovitostí, ale i ve srovnání s „cenou“ problémů, na které může kupující narazit, zanedbatelná.