Levné hypotéky způsobily nevídaný nárůst zájmu o koupi nemovitostí. Poptávka převýšila nabídku, ceny nemovitostí tak vyletěly vzhůru a nabídkové portfolio, zejména starších nemovitostí, se zúžilo. Lidem tak mnohdy nezbývá než poohlédnout se po novostavbách, a to často i takových, které zatím existují jen tzv. „na papíře“, tedy ve fázi územního rozhodnutí či stavebního povolení. Pokud se pro koupi svého budoucího bytu nebo domku v této fázi člověk rozhodne, smluvním partnerem je mu developer (budoucí prodávající), tedy někdo, kdo disponuje týmem právníků a smlouvy má často nastavené ve svůj vlastní prospěch. V tomto seriálu se budeme zabývat nejčastějšími praktickými problémy developerských smluv a ukážeme si, jak se s nimi vhodnou úpravou efektivně vypořádat.
V prvním díle se podíváme na smlouvu o smlouvě budoucí a zejména na placení kupní ceny. Co kupujícímu hrozí a jak nepřijít o celoživotní úspory?
Prvním závazným krokem, který potenciální kupující většinou činí, je podpis tzv. rezervační smlouvy. Na jejím základě skládá prodávajícímu rezervační zálohu a stvrzuje tím tak svůj zájem o nemovitost. Tuto smlouvu musí kupující uzavřít velice rychle, často v řádu dní, přičemž stejně tak musí rychle uhradit i rezervační zálohu. V této fázi bohužel většinou developeři nenechávají kupujícím žádný prostor pro jednání o textu smlouvy, ačkoli by to bylo víc než vhodné.
Tou nejzásadnější smlouvou, kterou kupující s developerem uzavírá, je smlouva o smlouvě budoucí. Developer chce prodat nemovitost již v době, kdy tato ještě neexistuje. Nemůže však ještě uzavřít kupní smlouvu, jelikož koupit lze pouze to, co již stojí. Účelem smlouvy o smlouvě budoucí je proto sjednání závazku stran uzavřít spolu v době, kdy již nemovitost bude postavená, kupní smlouvu, kterou dojde k samotnému převodu vlastnictví.
Po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí většinou dochází k postupné úhradě kupní ceny v závislosti na průběhu výstavby. Kupující tak vlastně financuje výstavbu developerského projektu, což s sebou nese určitá rizika, která lze vhodnou úpravou smlouvy minimalizovat.
Smlouvy o smlouvě budoucí bývají různé kvality a délky. Setkat se lze jak s nelogickými smlouvami plnými chyb, tak s precizním a jasným textem. Smlouva může mít 5, ale i 25 stran, přičemž neplatí, že delší smlouva je lepší nebo horší než smlouva kratší. Ačkoli smlouva o smlouvě budoucí bývá často dlouhá, složitá a nepřehledná, ne každá její část zasluhuje stejnou pozornost. Existuje několik otázek, které jsou z pohledu kupujícího potenciálně problematické.
Jak se říká, peníze jsou až na prvním místě. Nejčastějším problémem smlouvy o smlouvě budoucí je způsob placení kupní ceny. Logickým zájmem developera je dostat od klienta peníze co nejdříve, neboť, jak již bylo řečeno, z těchto peněz financuje výstavbu. Platbou předem kupující prakticky poskytuje prodávajícímu ničím nezajištěný bezúročný úvěr. Je nasnadě, že něco takového je pro klienta nevýhodné a potenciálně nebezpečné.
Kupující platí cenu nemovitosti v době, kdy za své peníze kromě vidiny budoucího vysněného bydlení nic nedostává. Jelikož výstavba může trvat i několik let, stává se kupující po tuto dobu rukojmím prodávajícího. V ideálním případě prodávající ve sjednaném termínu nemovitost postaví a prodávající se stane jejím vlastníkem. Co se však v tomto procesu může pokazit?
Dle nejčernějšího scénáře prodávajícímu v průběhu výstavby dojdou peníze nebo se dostane do jiných potíží vedoucích až ke krachu celého projektu. K výstavbě tedy nedojde, nicméně kupující již určitou část kupní ceny zaplatil. Po právní stránce sice může po prodávajícím požadovat vrácení peněz, avšak pokud prodávající nemá dostatek majetku k uspokojení všech svých věřitelů, kupující zpátky celou zaplacenou kupní cenu nezíská. Často se naopak domůže pouze zanedbatelné částky.
Zde nutno podotknout, že ačkoli se toto riziko teoreticky týká každého developera, vyšší je zejména u menších developerů a u těch, kteří za sebou nemají úspěšnou historii jiných projektů.
Dalším rizikem, o něco méně katastrofickým než totální krach developera, přesto však nepříjemným, je neúměrné prodloužení celé výstavby. Vhodnou úpravou smlouvy lze dát kupujícímu možnost, aby v případě dlouhého prodlení výstavby od smlouvy odstoupil. Praktickým problémem však je, že developer má peníze při platbě předem na svém účtu, a je z faktického hlediska čistě na něm, zda tyto kupujícímu vrátí. Odmítne-li developer tento postup, nezbývá kupujícímu než podat žalobu k soudu a vydržet někdy i letitý soudní spor. Tuto skutečnost může developer využít ve svůj prospěch a přinutit tak kupujícího, aby nakonec přeci jen počkal, až bude stavba dokončena.
Ve druhém díle seriálu se budeme věnovat tomu, jak se výše uvedeným rizikům vhodnou úpravou smlouvy vyhnout. Budeme se také věnovat dalším problematickým okruhům smlouvy o smlouvě budoucí, a to prohlídce nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy a otázce odstraňování zjištěných vad nemovitosti. Druhý díl zveřejníme 3. 4. 2017.
KROUPALIDÉ advokátní kancelář s.r.o.
IČO: 29310571, DIČ: CZ29310571
Společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně pod sp. zn.
C 73338
Subjektem mimosoudního řešení sporu
se spotřebiteli je Česká advokátní komora
