Nájem bytu: na co pamatovat jako pronajímatel?

Doba, na kterou nájem uzavřít  

Pokud nechcete mít nájemce ve vašem bytě navždy, měli byste myslet i na stanovení doby, na kterou nájem chcete uzavřít. Pronajímatele ve výpovědních důvodech omezuje zákon a nedává mu jich tolik jako nájemci. Vy, jako pronajímatel, můžete nájem bytu ukončit například v případě, kdy nájemce hrubě poruší své povinnosti anebo je-li odsouzen za trestný čin proti vám, členu vaší domácnosti nebo proti osobě, která bydlí v domě, kde se byt nachází.

Je zřejmé, že takové důvody nemusí nastat a vypovědět nájem bytu pro vás může být dost komplikované. Řešením může být uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou, kterou sjednáte jen na vymezenou dobu, například na rok. Během toho roku zjistíte, jestli vám nájemce vyhovuje, jestli si na něj nestěžují sousedé anebo zda vůbec chcete v nájmu bytu pokračovat. Uplynutím sjednané doby nájem sám skončí a není potřeba nájemní smlouvu vypovídat.  

S ukončením nájmu souvisí i jeho automatické prodloužení. Pokud totiž nájem uplynutím doby skončí, avšak nájemce v bytě stále bydlí a vy ho do jednoho měsíce nevyzvete, aby byt vyklidil, nájem se automaticky prodlouží. Tomuto následku lze zamezit vhodným ustanovením ve smlouvě.  

Zvyšování nájemného  

Ceny rostou, zvyšuje se inflace a je dobré mít tento fakt na paměti už při uzavírání nájemní smlouvy. Jako pronajímatel si ve smlouvě můžete dohodnout, že se nájemné bude pravidelně zvyšovat, a to tzv. inflační doložkou. Zvyšovat se může nájemné maximálně jednou za rok.  

Pokud si možnost zvyšování nájemného ve smlouvě nedohodnete, nic není ztraceno. Nájemci písemně navrhnete zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (stanovení obvyklého nájemného upravuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb.).  

Toto zvýšení má ale svá omezení. Nemůžete nájemné zvýšit o více než 20 % celkově za poslední tři roky. Proces zvýšení je také složitější, protože nájemce s vaším návrhem na zvýšení musí ve lhůtě dvou měsíců souhlasit. Pokud souhlas nedá, můžete se obrátit na soud ve lhůtě tří měsíců od uplynutí lhůty nájemci. Když se to sečte, jsme jen lhůtami na pěti měsících a jistotu, že dosáhnete zvýšení nájemného stejně nemáte. Pokud máte zvýšení předem dohodnuto ve smlouvě, nájemce již samostatně souhlasit nemusí. Souhlasil už podpisem nájemní smlouvy. První varianta, tedy pravidelné zvyšování nájemného podle smlouvy, je proto vždy lepší.  

Stanovení jistoty a smluvní pokuty  

Pro případy, kdy by nájemce nájemné či jinou platbu dle smlouvy nezaplatil, je taky výhodné si ve smlouvě sjednat jistotu neboli kauci. Jde o peněžní částku, kterou vám nájemce předá a vy z ní můžete pokrýt případné dluhy nájemce. Ať už se jedná o nájemné, nebo třeba náklady na úpravu bytu, kterou má provést nájemce, ale neprovedl ji a místo něj jste to zařídili vy. Nově si můžete ve smlouvě stanovit také smluvní pokutu pro případ, že nájemce poruší své povinnosti ze smlouvy, například povinnost byt vyklidit a předat při skončení nájmu či povinnost dodržovat noční klid.  

Výše jistoty a smluvní pokuty je také limitována. Jistota a smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud máte například výši nájemného stanovenou na 15 tisíc korun, jistotu chcete ve výši dvou nájmů (30 tisíc korun), zbývá na smluvní pokutu pouze 15 tisíc korun.

Zajištění služeb – energie, voda

Jako pronajímatel zpravidla zajišťujete nájemci také služby související s užíváním bytu. Jde hlavně o dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, dodávky tepla, elektřiny, plynu, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. S nájemcem si ale můžete ujednat, že si některé služby zajistí sám, pokud vás v tom neomezuje přímo zákon. Například dodávku vody musí vždy zajišťovat pouze pronajímatel1, ale naopak dodávka elektřiny či plynu může být „napsaná“ na nájemce.

Omezení podnájmu  

Aby nájemce váš byt mohl dát do podnájmu, potřebuje váš souhlas. Ten nejste povinni dávat. Pokud nájemce poskytne byt do podnájmu třetí osobě bez vašeho souhlasu, máte právo smlouvu vypovědět. Pokud vám ale možnost podnájmu nevadí a třeba nájemní smlouvu uzavíráte s úmyslem, že nájemce bude dál byt dávat do podnájmu, můžete souhlas s podnájmem udělit už v nájemní smlouvě. Můžete ve smlouvě i určit, za jakých podmínek souhlas není potřeba.

Důležité je, že mezi vámi a podnájemcem žádný smluvní vztah nevzniká, práva a povinnosti jsou pouze mezi vámi a nájemcem, se kterým jste nájemní smlouvu uzavřeli.  

Závěr

Věříme, že vám naše praktické rady nájem bytu zjednoduší a bude pro vás snazší si jasně stanovit, co do nájemní smlouvy dát.  

Pokud ale nejste potenciální pronajímatel a nemáte volný byt k pronájmu, naopak byt sháníte, nezoufejte. I na vás v KROUPAHELÁN myslíme a v druhé části článku vám poradíme, na co si dát pozor v nájemní smlouvě jako nájemce.