Rozjíždíte vlastní podnikání a hledáte prostory, kde se podnikání můžete věnovat? Nebo jste už ideální prostory pro vaše podnikání našli a chystáte se podepsat nájemní smlouvu? Poradíme vám, na co si dát při sjednávání podnikatelského nájmu pozor.
Podmínky vašeho podnikatelského nájmu stanoví hlavně nájemní smlouva. Tedy primárně bude platit to, co si s pronajímatelem domluvíte. Český občanský zákoník sice upravuje základní pravidla nájemního podnikání, ty se ale použijí pouze v případě, že nájemní smlouva danou situaci vůbec neupravuje. Jinak má vždy přednost nájemní smlouva. Při uzavírání nájemní smlouvy si tak musíte pohlídat, že smlouva obsahuje všechno důležité a že se nezavážete k něčemu, co vlastně nechcete. Co konkrétně v nájemní smlouvě ohlídat?
Nájemní smlouva může přímo stanovit účel nájmu. Účel nájmu určuje, jakým způsobem můžete pronajaté prostory pronajímat (např. k provozu restaurace, obchodu nebo kancelářských prostor). Ve smlouvě nemusíte účel nájmu přímo uvádět, pokud v ní ale bude, pak se jím jako nájemce musíte řídit. Dejte si proto pozor, pokud účel nájmu ve smlouvě máte, jestli sedí k vašemu podnikání a vašim budoucím plánům. Případně si ve smlouvě ujednejte, že pronajímatel bezdůvodně neodmítne změnu účelu nájmu.
Nezapomeňte si ve smlouvě sjednat datum, kdy vám pronajímatel prostory předá (tedy kdy dojde k faktickému začátku nájmu), a dobu trvání nájmu. Nájem se většinou sjednává na dobu určitou, což znamená na konkrétně vymezenou dobu (např. na 1 rok; od 1. 9. 2023 do 31. 12. 2025 apod.). Smlouvu ale také můžete uzavřít s možností prodloužení. Takové smlouvě se pak říká nájemní smlouva s opcí a umožnuje vám nájem prodloužit za stejných podmínek, které stanovila nájemní smlouva. Tím se vyhnete dalšímu vyjednávání s pronajímatelem, pokud budete chtít nájem prodloužit. Sjednejte si ale, jakým způsobem smlouvu prodloužíte (např. písemným oznámením), dokdy musíte informovat pronajímatele o vašem záměru smlouvu prodloužit a na jak dlouhou dobu, případně podmínky, za kterých pronajímatel může prodloužení odmítnout.
Pokud máte uzavřenou smlouvu na dobu určitou, nemůžete ji ze zákona vypovědět jen tak. Nájemní smlouvu můžete vypovědět bez udání důvodu pouze, pokud si to přímo ve smlouvě sjednáte. Taková možnost může být pro vás výhodná, zvlášť pokud předpokládáte, že budete měnit sídlo, stěhovat se nebo zvyšovat kapacitu podniku, a chcete mít možnost nájem jednoduše ukončit.
Stejnou možnost bude ale chtít i pronajímatel. Proto si sjednejte takovou výpovědní dobu, během které budete schopni se vystěhovat a najít si nové prostory k podnikání (běžně v rozmezí 1 měsíce až 3 od doručení výpovědi). Nájem totiž nekončí dnem, kdy jste dali nebo dostali výpověď z nájmu, ale až uplynutím sjednané výpovědní doby. V praxi je nejjednodušší, pokud nájem skončí na konci měsíce. Ve smlouvě si také můžete stanovit, že nájem může být ukončen až po nějaké době od uzavření smlouvy (např. po půl roce). Pronajímatel může ve smlouvě trvat na kompenzaci za předčasné ukončení nájmu nebo klást podmínky pro ukončení smlouvy. Rozmyslete si, jestli jsou pro vás takové podmínky splnitelné a jestli se k nim chcete vázat.
Samotný zákon stanovuje důvody, pro které můžete vy nebo pronajímatel nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní dobou ukončit. Vy jako nájemce můžete nájem ukončit, pokud přijdete o potřebné oprávnění, pronajímatel vám i přes smluvní ujednání nezajistí služby spojené s nájmem (např. energie) anebo třeba z důvodu požáru nebudete moci prostory užívat k vašemu podnikání a pronajímatel vám nezajistí náhradní prostory. Naopak pronajímatel může ze zákona vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou, například pokud se dostanete do prodlení se zaplacením nájemného déle než 1 měsíc nebo budete i přes upozornění ze strany pronajímatele hrubě porušovat své povinnosti.
Existují ale také důvody, pro které vám pronajímatel může vypovědět smlouvu bez výpovědní doby – např. pokud prostory změníte bez souhlasu majitele a ani přes jeho upozornění prostory neuvedete do původního stavu. V takovém případě pak nebudete mít žádnou dobu na vystěhování a nalezení nových prostorů, ale budete se muset vystěhovat okamžitě.
Uplatnění těchto zákonných výpovědních důvodů je ale možné ve smlouvě vyloučit. Vyloučená ustanovení se pak nepoužijí a vy se jich tak nemůžete dovolávat. Dejte si proto vždy pozor, jaká zákonná pravidla ve smlouvě vylučujete a co to pro vás konkrétně znamená.
Je dobré si v nájemní smlouvě rovnou sjednat, že pokud vy porušíte smluvní povinnosti, může pronajímatel smlouvu ukončit, pouze pokud vás písemně vyzval k nápravě a vy jste tak neučinili. Vyhnete se tak situaci, kdy by byl nájem ukončen, aniž byste věděli, jaké povinnosti jste vlastně porušili.
Z nájemní smlouvy by vám mělo být jasné, kolik přesně budete pronajímateli platit, jak se výše měsíčního nájemného vypočítává (obvykle částkou za m2 podlahové plochy) a kdy nejpozději byste měli nájemné zaplatit (tzv. splatnost nájemného). Ze smlouvy by také mělo být jasné, jestli je do výše nájemného již zahrnuto DPH nebo ne.
Pronajímatel do smlouvy možná bude chtít zahrnout ujednání o zvyšování nájemného – např. dle inflace. Vzhledem k výši inflace v posledním roce zkuste vyjednat tzv. „zastropování“ zvýšení nájemného a určit maximální částku, o kterou se může nájemné zvýšit. Zároveň se nezapomeňte dohodnout na tom, kdy pronajímatel může nájemné zvýšit (např. 1x ročně) a jak vám musí změnu výše nájemného oznámit.
Ve smlouvě si vymezte, jaké služby vám má zajistit pronajímatel a jaké si zajistíte sami. Běžně pronajímatel zajištuje dodávky energií (tj. elektřinu, plyn, vodu, teplo), odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek a komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí budovy, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu, zatímco nájemci si zajištují internet a telefon. Pokud byste se s pronajímatelem ve smlouvě sami nedohodli, co vám bude zajišťovat, zajistí vám právě jmenované běžně poskytované služby.
U služeb zajišťovaných pronajímatelem si jasně stanovte, jakým způsobem je budete hradit – typicky ve formě záloh, které pronajímatel v určeném termínu vyúčtuje, jak bude stanovena výše záloh, kdy se budou platit a v jaké kvalitě budou služby dodávány. S pronajímatelem se rovnou můžete dohodnout, jak budete řešit situaci, kdy služby nebudou dodávány ve sjednaném rozsahu nebo kvalitě – např. snížením nájemného nebo smluvní pokutou.
Jako podnikatelé máte povinnost označit své provozovny (tj. místa, kde vykonáváte své podnikání jako např. obchod, dílna nebo kancelář) zvenčí obchodní firmou, názvem nebo jménem a příjmením. Takové označení by mělo zahrnovat také IČO. Pronajímatel vám nemůže bránit v umístění těchto označení, musíte si ale dát pozor, abyste umístěním označení pronajímateli nezpůsobili škodu.
Vyvěsit ale možná budete chtít i další vývěsné štíty a reklamy. K vyvěšení takového štítu budete potřebovat souhlas pronajímatele. Nezapomeňte si ho proto rovnou sjednat ve smlouvě, abyste se vyhnuli dalším diskusím. Pronajímatel může stanovit různé požadavky na podobu vývěsných štítů (např. grafiku, velikost písma), bez vážného důvodu ale jeho vyvěšení odmítnout nemůže. Pokud vyvěšení štítu vyžaduje součinnost pronajímatele, nezapomeňte k ní pronajímatele zavázat.
Plánujete-li mít v pronajímaných prostorech také sídlo své společnosti, dejte si pozor na to, zda vám smlouva poskytuje dostatečnou dobu pro nahlášení změny sídla po ukončení nájmu. Ohlášení změny sídla vám totiž může zabrat několik dní až týdnů. Pokud vás tak pronajímatel chce zavázat k ohlášení změny sídla po skončení nájmu do určitého počtu dní, zamyslete se, jestli je změna v této době proveditelná. S povinností nahlášení změny sídla po ukončení nájmu někteří pronajímatelé spojují smluvní pokutu, tak ať vás případně její výše následně nepřekvapí.
Běžnou údržbu pronajatých prostor provádí ze zákona nájemce a ostatní údržbu pronajímatel. Abyste se vyhnuli zbytečnému dohadování, co je a není běžnou údržbou, doporučujeme si to ve smlouvě přímo stanovit. Můžete se například dohodnout, že údržbu a opravy všech stavebních součástí prostor, včetně všech mechanických, topných, ventilačních, klimatizačních systémů i elektrorozvodů provede pronajímatel, a to ve smlouvou stanovené přiměřené době. Sjednejte si také přiměřenou slevu z nájemného pro případ, že by užívání pronajatých prostor bylo v důsledku oprav nebo údržby ztížené.
Může se stát, že se vám zalíbí prostory, které jsou ale pro vaše podnikání moc velké. V takovém případě se vám nabízí možnost některé místnosti tzv. podnajmout. Jako nájemníci pak budete mít vlastní „nájemníky“ – tzv. podnájemníky – se kterými budete mít uzavřenou podnájemní smlouvu. Pokud ale plánujete prostory podnajímat, ohlídejte si, že ve smlouvě není podnájem zakázán. Ideálně možnost podnájmu nevažte na další souhlas pronajímatele, nebo si alespoň sjednejte, že pronajímatel souhlas s podnájmem udělí, ledaže mu v tom brání vážný důvod.
A nakonec si ve smlouvě pečlivě projděte všechny případné smluvní pokuty. U smluv z prodlení si spočítejte její výši a zvažte, jestli jste schopni ji zaplatit.
Pronájem prostor sloužících k podnikání se od běžného nájmu bytu liší. Podnikatel již není automaticky ve slabším postavení a čeká se od něj větší míra účasti při vyjednávání smluvních podmínek. Návrhy ze strany potenciálního pronajímatele je třeba důkladně projít a do smlouvy doplnit vlastní návrhy. Nebudete-li si jistí, zda můžete smlouvu podepsat, napište nám a my ji s vámi rádi zkontrolujeme.
KROUPALIDÉ advokátní kancelář s.r.o.
IČO: 29310571, DIČ: CZ29310571
Společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně pod sp. zn.
C 73338
Subjektem mimosoudního řešení sporu
se spotřebiteli je Česká advokátní komora
